Huurbescherming bedrijfsruimte?

24 september 2017

gemengde overeenkomsten en huurbescherming

In onze wetgeving is een regel opgenomen dat indien een overeenkomst aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten voldoet dan zijn voor elk van die soort overeenkomst gegeven regels naast elkaar op de overeenkomst van toepassing, behalve voor zover deze bepalingen niet goed met elkaar verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen de toepassing van de regels van een van de overeenkomsten verzet.

Het gaat dus in dat geval erom dat uit de feitelijke situatie kan worden afgeleid dat er sprake is van een 2-tal verschillende overeenkomsten, waarna het de vraag is of de regels van beide overeenkomsten moeten worden toegepast. De uitzonderingsregel is dat dit niet het geval is als de bepalingen uit beide soorten overeenkomsten niet verenigbaar zijn.

Onlangs in het voorjaar heeft de Hoge Raad een oordeel gegeven over dit soort gemengde overeenkomsten.

Kasteel Groeneveld te Baarn wordt door het ministerie van economische zaken gebruikt voor officiële ontvangsten, congressen en vergaderingen en presentaties.

Daarnaast heeft het kasteel een publieke functie. Het publiek kan het kasteel bezichtigen en in het kasteel wordt ook een restaurant gerund dat open is voor het publiek. Het restaurant is alleen geopend tijdens de uren dat het kasteel kan worden bezichtigd.

Nadat de staat een aanbesteding had uitgeschreven is een organisatie, Groeneveld catering gegund om tijdens de officiële ontvangsten, congressen en vergaderingen van het ministerie van economische zaken de catering te verzorgen. Daarnaast exploiteerde Groeneveld catering het kasteelrestaurant.

De overeenkomst komst had voor wat betreft het restaurantgedeelte de kenmerken van een overeenkomst van huur en verhuur van 290 bedrijfsruimten (horeca bedrijfsruimte en daarnaast was er sprake van een overeenkomst tot opdracht. Aan Groeneveld catering was opgedragen de catering te verzorgen tijdens bijeenkomst van het Ministerie van economische zaken, welke bijeenkomsten uiteraard een besloten karakter hadden.

Groeneveld Catering heeft de catering en het restaurantbedrijf van 2003 tot 2011 uitgeoefend.

In 2011 heeft de staat aan Groeneveld bericht dat er een nieuwe aanbesteding zou komen om de cateringdiensten uit te besteden.

Groeneveld catering heeft zich vervolgens beroepen op het bestaan van een huurovereenkomst en op de regels voor wat betreft huurbescherming van restaurantruimte. Een dergelijke overeenkomst loopt voor 2 × 5 jaar en loopt vervolgens voor onbepaalde tijd en moet steeds met een termijn van een jaar worden opgezegd en daarvoor moet een gegronde, in de wet neergelegde reden bestaan, dan wel opzegging kan plaatsvinden op basis van de afweging van de belangen tussen huurder en verhuurder (na 10 jaar).

Eind december 2011 heeft de staat de aanbestedingsprocedure laten plaatsvinden en is de opdracht tot catering en het exporteren van het restaurant gegund aan een andere inschrijver. De staat heeft vervolgens de catering en restaurantexplicatie-overeenkomst per 31 mei 2012 beëindigd.

Groeneveld catering heeft daarna in een procedure gevorderd dat de rechter uitspreekt dat er tussen haar en de staat sprake was van een huurovereenkomst bedrijfsruimte (art. 7:290 BW)

Uit het feitencomplex blijkt dat hier zowel sprake was van een huurovereenkomst naast een overeenkomst van opdracht tot catering. De staat kon immers steeds aan Groeneveld opdracht geven om bij een bepaalde besloten bijeenkomst cateringdiensten te verrichten.

De vraag is dan aan de orde welke overeenkomsten boventoon voert en of de regels van een huurovereenkomst naast de regels van een opdracht kunnen bestaan.

In de wet is ook een uitzonderingsregel opgenomen dat de regels van iedere soort overeenkomst (in dit geval huur en opdracht) niet zullen worden toegepast indien de regels niet met elkaar verenigbaar zijn.

In dit geval werd vastgesteld dat het verlenen van cateringdiensten zodanig centraal staat en overheerst dat het huur element daaraan ondergeschikt is.

Dat blijkt uit een aantal feiten en omstandigheden, zoals het feit dat de overeenkomst tot stand is gekomen na een aanbestedingsprocedure. De overeenkomst heeft met name betrekking op het verzorgen van de publieke catering en banket activiteiten. Verder zijn de openingstijden van het restaurant gelijk aan de openingstijden van het kasteel, hetgeen betekent dat van een zelfstandig functionerend restaurant met een eigen bepaalbare en ook in de avonduren geldende openingstijden geen sprake is.

Door de rechter werd vastgesteld dat de regels aangaande de opzegging van een huurovereenkomst en een overeenkomst van opdracht niet naast elkaar kunnen bestaan. (De overeenkomst kon niet worden gesplitst) zodat die van de overeenkomst van opdracht prevaleren en aan Groeneveld catering geen huurbescherming toekomt.

De Hoge Raad oordeelt dat artikel 6:215 BW, hier aan het begin van het artikel genoemd ziet op het geval dat de gemengde overeenkomst niet in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomst kan worden gesplitst.

Ingeval de bepalingen die gelden voor de twee afzonderlijke overeenkomst niet met elkaar kunnen worden verenigd dient door de uitleg van de gemengde overeenkomsten te worden beoordeeld welke bepaling in het concrete geval dienen te prevaleren.

Nu de regels onverenigbaar zijn en in de gesloten gemengde overeenkomst de catering de hoofdmoot is vallen de regels van huurrecht weg en is er geen sprake van huurbescherming in de zin van artikel 7:290 BW en volgende.