Huurgebrek door externe omstandigheden

15 mei 2017

Huurgebrek door externe omstandigheden

Indien een gehuurde zaak een tekortkoming vertoont kan de huurder verlangen dat deze tekortkoming wordt opgeheven, daarnaast kan de huurder ook in de regel, indien de tekortkoming het huurgenot vermindert, huurprijsvermindering vorderen. Indien hij door de tekortkoming aantoonbaar schade heeft bestaat een recht op schadevergoeding.

Een tekortkoming in de gehuurde zaak wordt in de wet aangeduid als een gebrek. Gebrek wordt omschreven als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Uitgangspunt is dus dat een gebrek een eigenschap van de zaak zelf is.

De rechtspraak kwalificeert echter ook externe omstandigheden, dat wil zeggen genotsbelemmerende omstandigheden buiten de gehuurde zaak zelf als een gebrek indien deze omstandigheden door verhuurder in het leven zijn geroepen, althans verhuurder de mogelijkheid heeft deze omstandigheden op te heffen.

In 2012 is al door de Hoge Raad beslist dat een gebrek buiten de gehuurde zaak zelf kan worden gekwalificeerd als een gebrek/tekortkoming van het gehuurde.

De gemeente Den Haag had sinds 2000 een stuk grond op het zuiderstrand verhuurd voor een strandpaviljoen. Het strandpaviljoens was bereikbaar via het strand en via vier duinpaden. Deze duinpaden waren openbaar en waren dus gemeentegrond. De Hoge Raad oordeelde dat er hier wel sprake was van een gebrek, omdat de huurder bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004 mocht verwachten dat de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van omgeving geen relevante wijzigingen zouden ondergaan als gevolg van de door de gemeente met de woningbouwvereniging geplande herontwikkelingswerkzaamheden. De gemeente was daarom verplicht de schade te vergoeden.
Windmolens
Op 17 januari 2017 heeft de rechtbank Den Haag een uitspraak gedaan die in het verlengde ligt van deze uitspraak

Neeltje Jans is de exploitant van een thema park Delta-Park Neeltje Jans dat gevestigd is op het voormalige werkeiland Neeltje Jans in de Oosterschelde-Dam, die eigendom is van de staat. De terreinen waarop het themapark is gevestigd zijn verhuurd door de staat aan Neeltje Jans.

Een windparkexploitant (OSK) had het voornemen op het werkeiland Neeltje Jans het windpark bouwdok te realiseren, bestaande uit een tweetal windturbines in de directe nabijheid van het attractiepark. Deze windturbines zouden naast het park komen. Daarvoor had de staat al diverse vergunningen afgegeven. De staat had dit terrein aan OSK ter beschikking gesteld.

Neeltje Jans vond dat zij door het oprichten van een tweetal windturbines naast haar attractieark ernstig in huurgenot zou worden geschaad. Huurder Neeltje Jans is van oordeel dat door de bouw van de windturbines en het in werking zijn daarvan hinder zal optreden in de vorm van geluid, trillingen en slag schaduwvorming door de turbines, dat tot gevaarzetting en tot omzetverlies zal leiden omdat mogelijke bezoekers van een bezoek aan het attractiepark zullen worden afgeschrikt door de nabijheid van de windturbines.

De rechter oordeelde dat het profiel en het formaat van de turbines en het feit dat de roters bij bepaalde windrichtingen boven het terrein van Neeltje Jans en dus ook boven de hoofden van de bezoekers van het attractiepark zouden vinden, de uitstraling van het attractiepark als een toeristische trekpleister voor gezinnen en kinderen zodanig wijzigt dat er sprake is van ernstige inbreuk op het huurgenot van Neeltje Jans en dat de staat een einde moest maken aan de aanwezigheid van windmolens op het naburige terrein.