Oneerlijke bedingen en huurovereenkomst.

14 juni 2018

Oneerlijke bedingen en huurovereenkomst.

De rechter kan bedingen die de consument of de wederpartij van degene die zich van algemene voorwaarden bediend vernietigen indien het beding, eigenlijk een artikel in de algemene voorwaarden, onredelijk bezwarend is.

Een beding is onredelijk bezwarend indien het beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van beide partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoord. In beginsel gaat het erom dat door de werking van het artikel in de algemene voorwaarden de consument ineens minder rechten heeft of meer verplichtingen dan uit het gewone Nederlandse recht voortvloeit.

Het moeten steeds artikelen zijn die geen onderwerp zijn geweest van afzonderlijke onderhandelingen en deel uitmaken van een overeenkomst die door de wederpartij van tevoren is opgesteld.

Het gaat dan om algemene voorwaarden, maar de regeling is ook toepasselijk op standaardcontracten, waarin artikelen zijn opgenomen die bedoeld zijn om in meerdere overeenkomsten te worden toegepast.

Indien een dergelijk beding onredelijk bezwarend is kan het worden vernietigd.

Ook in een huurovereenkomst en met name in de daarbij behorende algemene voorwaarden kunnen artikelen zitten die de consument, dat wil zeggen de huurder die niet handelt in beroep of bedrijf, onredelijk benadelen.

De richtlijn oneerlijke bedingen is daarop van toepassing in de zin dat onze algemenevoorwaardenregeling moet worden uitgelegd in het licht van de Europese regels.

Bij de richtlijn oneerlijke bedingen is een indicatieve lijst gevoegd van bedingen die onredelijk kunnen zijn.

Let wel deze bedingen zijn niet altijd onredelijk maar zullen dat in de regel wel zijn.

Een van deze bedingen op deze lijst luidt als volgt: “Het beding dat tot doel heeft of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenis niet nakomt een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen“.

Professionele verhuurders bedienen zich van algemene voorwaarden waarin een boete is gesteld op elke niet-nakoming door huurder van bepaalde verplichtingen.

De boetes in dergelijke algemene voorwaarden zijn vaak relatief hoog. Hoog in die zin dat vergeleken met de geleden schade een erg hoge boete moet worden betaald.

Het uitgangspunt bij een boete is dat dit een prikkel tot nakoming vormt en daarnaast een vergoeding voor de geleden schade en wel een gefixeerde schadevergoeding.

Herhaaldelijk is uitgemaakt dat de rechter een boete kan matig indien de boete qua hoogte in wanverhouding staat tot de geleden schade.

In dit geval was er sprake van onderverhuur door de huurder. In de huurovereenkomst was opgenomen dat onderhuur verboden was en dat de huurder die onderverhuurde de ontvangen huur moest afdragen.

Verhuurder vorderde vervolgens een boete per dag voor de verboden onderhuur. Deze boete kwam neer op € 164.250,00 en afdracht van de ontvangen onderhuur, hetgeen een bedrag van € 38.640,00 was.

De Hoge Raad oordeelde dat nu er sprake was van een vaste boete voor de verboden onderhuur en daarnaast een verplichting tot afdracht van de ontvangen onderhuur de rechter moest onderzoeken of er sprake was van een oneerlijk beding.

Het ontvangen van boetes en het afdragen van huur is in feite dubbelop en onderzocht moet worden of het cumulatieve effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat er sprake is van een oneerlijk beding.

Daarover is nog geen einduitspraak gedaan, maar te verwachten is dat deze disproportionele schadevergoeding leidt tot vernietiging van het boetebeding.