Ongedierte in een huurwoning: don’t let the bedbugs bite

19 maart 2015

Ongedierte in een huurwoning: don’t let the bedbugs bite

Op 17 maart 2015 heeft het gerechtshof te Arnhem op het gebied van het huurrecht een opmerkelijke en van belang zijnde uitspraak gedaan.

In artikel 7: 204 BW staat vermeld dat een gebrek een staat is of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

In geval een gehuurde zaak een gebrek heeft kan dat diverse consequenties hebben. In de eerste plaats is de verhuurder verplicht het gebrek op te heffen, in de tweede plaats kan de huurder in de regel een huurprijsvermindering verlangen. Door het gebrek heeft hij minder genot van het gehuurde. Hij kan de rechter vragen, middels een vordering, om de huurprijs gedurende de termijn dat het gebrek nog niet is opgeheven, te verminderen. Van belang daarbij is nog dat een dergelijke huurprijsverminderingsvordering moet worden ingesteld binnen zes maanden nadat het gebrek is geconstateerd en gemeld is aan verhuurder.

Bovendien kan een huurder, bijvoorbeeld een huurder van woonruimte, de huurbetalingsverplichting opschorten totdat het gebrek is hersteld.

In geval er in een huurwoning sprake is van ongedierte wordt daardoor het huurgenot in de regel ernstig geschaad. De vraag is dan of ongedierte een gebrek oplevert in de zin van artikel 7: 204 BW.

Belangrijk daarbij is dat artikel 204 zelf de voorwaarde bevat dat bij een gebrek het moet gaan om een staat of eigenschap die niet aan huurder is toe te rekenen.

Blijkens de memorie van toelichting bij de wet is door de regering opgemerkt dat elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot van de gehuurde zaak aantast, zoals bijvoorbeeld een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, of ongedierte, een genotsbeperkende omstandigheid is, dus in beginsel een gebrek oplevert.

In de onderhavige casus van 17 maart 2015, zaaknummer 200.148.885 heeft het gerechtshof overwogen dat er ongedierte (bedwantsen in de woning) in de woning aanwezig is, maar dat uit de stellingen van verhuurder volgt dat de vorige huurders van de desbetreffende huurwoning en de huurders van soortgelijke woningen in de buurt nooit hebben geklaagd over overlast van bedwantsen en deze bedwantsen eerst zijn aangetroffen toen huurder de woning is gaan bewonen. Daarom is er geen sprake van een omstandigheid van de woning zelf die het genot van de zaak heeft beperkt. Omdat de aanwezigheid van ongedierte in de woning niet kan worden verweten aan verhuurder en/of de technische staat van de woning moet worden aangenomen dat dit ongedierte door toedoen van huurder in de woning is gekomen, zodat er geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7: 204 BW.

Overigens is deze uitspraak in overeenstemming met enkele oudere uitspraken van kantonrechters, die ook in deze zin hebben geoordeeld.

Een gebrek moet om een gebrek te zijn terug zijn te voeren op de technische situatie van de woning dan wel op andere wijze aan verhuurder te wijten zijn.

Het hof overweegt dan ook dat de aanwezigheid van ongedierte wel een gebrek in de zin van artikel 7: 204 BW kan opleveren indien bijvoorbeeld door de constructie van een woning de woning extra vatbaar is voor inmiddels binnengekomen bedwantsen en de bestrijding daarvan daardoor extra moeilijk is.