Opschorting gebruik gehuurde woning of bedrijfsruimte

22 mei 2017

Opschorting gebruik gehuurde woning of bedrijfsruimte

Degene die iets moet presteren en een opeisbare vordering heeft op zijn wederpartij is gerechtigd de nakoming van zijn verbintenis op te schorten totdat voldoening van zijn vordering heeft plaatsgevonden. Daarvoor is wel nodig dat er voldoende samenhang bestaat tussen de prestaties over en weer.

Komt een van de partijen haar verbintenis niet na dan is de wederpartij bevoegd de nakoming van haar daar tegenover staande verplichting op te schorten.

Ingeval van een gedeeltelijk of niet behoorlijke nakoming is opschorting slechts toegelaten voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt. Een ander is opgenomen in de wet (artikel 6:262 BW).

Op basis van deze bepaling gebeurt het geregeld dat huurders gedeeltelijk de huur niet betalen indien de verhuurder in gebreke blijft bepaalde onderhoudsgebreken in het gehuurde op te heffen. Op zich is dit toelaatbaar mits het ingehouden bedrag in redelijke verhouding staat tot de omvang van het gebrek.

Het opschorten van de huurbetalingsverplichting kan uiteraard niet eeuwig duren. Deze opschorting moet niet verward worden met het vorderen van huurprijsvermindering wegens in het gehuurde aanwezige gebreken. Een huurprijsvermindering moet bij de rechter worden gevorderd en kan niet eigenmachtig worden gerealiseerd. Voor een dergelijke vordering geldt een vervaltermijn van zes maanden.

Een andere opschorting wordt ook wel eens door de verhuurder gerealiseerd. De verhuurder schort dan zijn prestaties tot het ter beschikking stellen van het gehuurde op door de huurder de toegang te beletten met een beroep op de wanprestatie van de huurder.

Volgens vaste rechtspraak is dit niet toegestaan.

De belangrijkste plicht van de verhuurder is de zaak ter beschikking te stellen van de huurder en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is.

Zowel het gerechtshof te Arnhem als het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch in een recente uitspraak van 11 op deel 2017 heeft geoordeeld dat het door verhuurder ontzeggen van de toegang tot het gehuurde door bijvoorbeeld vervanging van de sloten niet toelaatbaar is.

Een ander omdat het ingevolge de wettelijke bepalingen ontbinding van een huurovereenkomst voor verhuurder alleen kan worden gerealiseerd middels de rechter op.

Een opschortingsbevoegdheid moet voorzichtig worden gebruikt. Indien een partij zijn verplichtingen opschort onder de mededeling dat een andere partij tekortschiet en de rechter komt later tot het oordeel dat er van tekortschieten door de andere partij geen sprake was heeft de opschorter wanprestatie gepleegd en kan de andere partij op basis daarvan schadevergoeding vorderen of ontbinding van de overeenkomst.