Retentierecht van de aannemer

24 juni 2015

Retentierecht van de aannemer

Het komt in onze praktijk regelmatig voor dat aannemers, die ons om juridische bijstand verzoeken, niet bekend zijn met het bestaan van en met de mogelijkheid om een retentierecht ten aanzien van het bouwwerk in te roepen. Hierdoor lopen aannemers, naar onze mening ten onrechte, een feitelijke voorrang c.q. voorrecht op de (uiteindelijke) executieopbrengst van dit bouwwerk mis.

WAT IS EEN RETENTIERECHT?
Een retentierecht is een recht of bevoegdheid van de aannemer om een in opdracht van de eigenaar / opdrachtgever bewerkte zaak terug te houden totdat de aanneemsom (volledig) is voldaan.

EEN VOORBEELD
E., eigenaar van een bestaand woonhuis, geeft A., aannemer, opdracht om zijn woonhuis van binnen geheel te renoveren. Op de woning van E. rust een hypotheek voor een schuld van E. aan B., de bank. E. heeft met een huurder, H., afgesproken dat hij, na oplevering, de woning mag betrekken. De overeengekomen aanneemsom bedraagt € 25.000,00, betaalbaar in 3 termijnen naar gelang de vooruitgang van de bouwwerkzaamheden. Bij voltooiing van de eerste fase betaalt E. de eerste termijn aan A. Bij voltooiing van de tweede fase blijkt E. betalingsproblemen te hebben en spreekt met A. af deze termijn te betalen bij de oplevering van de bouwwerkzaamheden. Na voltooiing van het werk wordt het opgenomen en goedgekeurd door E. Omdat betaling van de 2 resterende termijnen aan A. uitblijft, weigert A. de woning te verlaten, behoudt de sleutels van de woning, laat zijn uithangbord, waarop voor het publiek duidelijk leesbaar staat vermeld dat A. hoofdaannemer is, in de tuin staan en laat overgebleven bouwmaterialen rondom de woning liggen.

  1. a) Mag A. doen wat hij doet?
  2. b) Kan E. A. verplichten de woning te ontruimen?
  3. c) Kan H. A. verplichten de woning te verlaten?
  4. d) Als A. de woning ten behoeve van H. ontruimt, om hem in de gelegenheid te stellen vast

enige persoonlijke spullen in de woning te brengen, verliest A. dan zijn retentierecht?

  1. e) Omdat E. B. niet betaalt, gaat B., als hypotheekhouder, over tot veiling van E.`s woning.

Moet B. toestaan dat van de opbrengst van de veiling eerst A. wordt betaald?

TEGEN WIE KAN DIT RECHT WORDEN INGEROEPEN?
Een retentierecht kan worden uitgeoefend door de aannemer ten opzichte van de eigenaar / opdrachtgever ter zake van de grond en het door de aannemer daarop gebouwde, zoals de aannemer dat uit hoofde van de aannemingsovereenkomst onder zich heeft gekregen.

Dit retentierecht kan ook tegen derden, die een persoonlijk – bijvoorbeeld huur – of beperkt (zakelijk) recht – bijvoorbeeld erfpacht of hypotheek – op de terug te houden zaak krijgen of reeds voordien hadden, worden ingeroepen. Nodig is altijd wel dat het voor deze derden, niet zijnde de eigenaar / opdrachtgever, voldoende duidelijk is dat de aannemer de feitelijke macht over de teruggehouden zaak uitoefent.

WAAR BLIJKT DIT RECHT UIT?
Dit recht vindt zijn basis in artikel 3:290 Burgerlijk Wetboek.

Het bestaan van dit recht, en de daaraan verbonden bevoegdheid om de bewerkte (onroerende) zaak terug te houden totdat de aanneemsom is betaald, is door de rechtspraak – de Hoge Raad – een aantal keren bevestigd.

WAT IS NODIG OM DIT RECHT IN TE ROEPEN?
Nodig, om dit recht in te roepen, is dat de aannemer op een, ook voor anderen dan de eigenaar / opdrachtgever, voldoende duidelijke wijze de feitelijke macht over de zaak uitoefent, zodat feitelijke afgifte – veelal ontruiming – nodig is om deze macht weer op de eigenaar / opdrachtgever te doen overgaan. Uit het hierboven beschreven voorbeeld blijkt dat deze feitelijke macht over de zaak is af te leiden uit het niet afgegeven van de sleutels – niemand behalve A. kan de woning betreden – , uit het laten staan van het uithangbord van A. in de tuin van de woning en uit het laten liggen van de bouwmaterialen rondom de woning.

WANNEER GAAT DIT RECHT VERLOREN?
Als de feitelijke macht over de zaak aan de eigenaar / opdrachtgever wordt hersteld, gaat dit recht verloren. Veelal zal dit betekenen dat – na de oplevering – de sleutels van het gebouwde aan de eigenaar / opdrachtgever ter hand worden gesteld, de bouwhekken verwijderd worden en de eventuele uiterlijke kenmerken van de aanwezigheid van de aannemer zijn weggenomen.

Onder omstandigheden zal een korte onderbreking van deze macht, die terstond weer wordt hersteld, niet leiden tot verlies van dit retentierecht.

Ook zal het enkele toelaten van werkzaamheden door onderaannemers of nevenaannemers, niet altijd behoeven te betekenen dat de eigenaar / opdrachtgever in de feitelijke macht van de onroerende zaak wordt hersteld, zodat in zo`n geval het retentierecht niet verloren gaat.

BEANTWOORDING VAN DE BOVENGENOEMDE VRAGEN
Uit hetgeen hierboven is geschreven kunnen de antwoorden op de gestelde vragen worden afgeleid.

Ad. a) Ja.

Ad. b) Neen, zolang E. A. niet betaalt.

Ad. c) Neen, zolang E A niet betaalt.

Ad. d) Ja, tenzij het om een zeer korte periode gaat dat niet gezegd kan worden dat A. de macht over de woning verloor.

Ad. e) Ja.

DIJKS LEIJSSEN ADVOCATEN & RECHTSANWÄLTE STAAN VOOR U KLAAR!
Wilt u met betrekking tot deze materie nader worden geïnformeerd, laat dan niet na om één van onze advocaten, al dan niet vrijblijvend, te benaderen.

Met vriendelijke groet,

Hans Hoeksma