Uitholling van eigendom door te lage huurprijs

4 januari 2014

Uitholling van eigendom door te lage huurprijs

Artikel 1 van het Protocol bij het verdrag tot bescherming van de rechten van de mens (artikel 1 EP EVRM) bepaalt:

“Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op een rustig genot van zijn eigendommen en niemand zal zijn eigendommen worden ontnomen behoudens in het algemeen belang en op basis van regels neergelegd in de wet en algemene beginselen van internationaal recht.”

Het vorenstaande maakt geen inbreuk op het recht van staten om middels wetgeving het gebruik van eigendommen te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang.

Op basis van dit eigendomsgrondrecht heeft het Europees Hof voor de rechten van de mens op 22 juni 2004 uitspraak gedaan in de zogenaamde ‘Poolse kwestie’.

Volgens de geldende Poolse wetgeving konden de verhuurders de huur niet beëindigingen, terwijl de huurprijs zodanig laag gehouden moest worden dat een verhuurder eigenaar daarvan slechts 60% van de kosten van verplicht onderhoud kon bestrijden.

Volgens het Europees Hof werden de verhuurders op deze manier disproportioneel getroffen, aangezien het voor hen onmogelijk was de onderhoudskosten te verhalen en het al helemaal onmogelijk was om winst uit de huurrelatie te halen, om geleden verlies te verhalen, of om op termijn tot een kostendekkend prijsniveau te komen.

Het Hof overweegt daarbij dat de overheid het recht heeft van inmenging in het recht van eigendom indien de inmenging wettelijk is voorzien en toegankelijk is en duidelijk, waarbij tevens moet worden voldaan aan het criterium dat deze inmenging een legitiem doel moet dienen ontleend aan het algemeen belang. Bovendien moet er een proportionele verhouding bestaan tussen maatregel en doel.

Deze uitspraak van het Europees Hof voor de rechten van de mens heeft veel belangstelling gewekt in Nederland, omdat de artikelen 7:247-265 BW, waarin het systeem van huurprijsvaststelling is opgenomen, de contractsvrijheid van partijen beperken voor wat betreft de huurprijzen, nu een huurder ook ingeval van een overeengekomen huurprijs huurprijsverlaging kan afdwingen. Immers op basis van diverse factoren, waaronder oppervlakte en voorzieningen, kan de huurprijs middels een puntentellingssysteem bindend worden vastgesteld, dat wil zeggen zowel verhoogd als verlaagd.

Zo besliste een kantonrechter in Amsterdam in het geval van een verhuurder die een woning in een grachtenpand te Amsterdam verhuurde en uitging bij zijn aankoop van de op dat moment geldende huurprijs van € 3.300,00, dat een door de huurder op basis van het puntensysteem verzochte verlaging van de huurprijs ontoelaatbaar is, omdat deze in strijd is met grondrecht van ongestoord genot van eigendom. De huurder woonde daar al vele jaren en verzocht op basis van de huurwetgeving (7:254 BW) een huurprijsverlaging. De kantonrechter oordeelde dat op basis van de eigendomsbescherming neergelegd in het Europees protocol in dit geval de verzochte prijsverlaging daarmee in strijd kwam, zodat de huurder geen prijsverlaging toekwam. Verhuurder mocht toen hij het grachtenpand kocht er op rekenen dat de huur op het peil lag van € 3.300,00 en daarop zou blijven rusten. Temeer nu huurder al jarenlang deze prijs betaalde.

In juli 2013 heeft het Europees Hof voor de rechten van de mens geoordeeld over de vraag of de Nederlandse huurprijzenwetgeving in de gegeven gevallen moet worden beschouwd als een ontoelaatbare inmenging van de Nederlandse staat en/of een legitiem doel wordt gediend in het algemeen belang en er sprake is van een redelijke verhouding tussen de maatregel en het nagestreefde doel. Met maatregel wordt bedoeld de huurprijzenwetgeving waardoor de huurprijs verlaagd kan worden, gekoppeld aan de niet opzegbaarheid van de huur. Het doel is betaalbare huurwoningen. In diverse wettelijke en contractuele regelingen wordt immers aan een contractspartij de mogelijkheid gegeven het contract op korte termijn te beëindigen ingeval de andere partij de prijs van een product of dienst onvoorzien wijzigt.

Het Hof is voor wat betreft de aan haar voorgelegde specifieke huurovereenkomsten tot de volgende conclusies gekomen.

Bij twee verhuurders is niet gebleken dat zij geen redelijke winst uit de huurinkomsten ontvangen. De opbrengst dekt de noodzakelijke onderhoudskosten en belastingen. Er zijn geen aanwijzingen dat verhuurders een disproportioneel en buitensporige last dragen. In het derde geval wist verhuurder bij de aankoop van het gebouw de hoogte van de door de huurder betaalde huur. Tevens gaat het Hof er vanuit dat iemand die een gebouw koopt met de bedoeling het te verhuren op de hoogte is van de huurprijsregelgeving met maximale huurprijs en jaarlijkse maximale huurprijs verhogingspercentages.

De trend is dat de rechter wel eens ingrijpt indien als gevolg van de huurprijswetgeving de huurprijs uitzonderlijk laag is, maar in grote lijnen wordt het systeem van huurprijswetgeving zoals deze in Nederland geldt ook in individuele gevallen aanvaardbaar geacht, omdat het in het algemeen belang is.