Mieterschutz Geschäftsraummiete

21 Februar 2018

niederländisches Mietrecht

Gemischte Verträge und Mieterschutz

In unserer Gesetzgebung ist eine Vorschrift enthalten, dass, wenn ein Vertrag der Beschreibung von zwei oder mehreren vom Gesetz geregelten besonderen Sorten von Verträgen entspricht, dann sind für jede dieser Vertragsart erlassenen Gesetze nebeneinander auf den Vertrag anwendbar, außer soweit die Bestimmungen nicht gut miteinander zu vereinbaren sind oder die Reichweite davon sich wegen der Art des Vertrages gegen die Anwendung der Vorschriften einer dieser Verträge wehrt.

Es geht also in diesem Falle darum, dass aus der tatsächlichen Situation abgeleitet werden kann, dass zwei verschiedene Verträge vorliegen, wonach es fraglich ist, ob die Vorschriften über beide Verträge angewendet werden müssen. Die Ausnahmevorschrift ist, dass dies nicht der Fall ist, wenn die Bestimmungen aus beiden Sorten Verträgen nicht vereinbar sind.

Vor Kurzem im Frühjahr hat der Hohe Rat ein Urteil über diese Art von gemischten Verträgen erlassen.

Kastell Groeneveld in Baarn wird vom Wirtschaftsministerium für offizielle Empfänge, Kongresse, Versammlungen und Präsentationen benutzt.

Außerdem hat das Kastell eine öffentliche Funktion. Das Publikum kann das Kastell besichtigen und in dem Kastell wird auch ein Restaurant betrieben, das für das Publikum zugänglich ist. Das Restaurant ist nur während der Zeit geöffnet, in der das Kastell besichtigt werden kann.

Nach der staatlichen Ausschreibung hat eine Organisation, Groeneveld Catering, den Zuschlag erhalten, bei den offiziellen Empfängen, Kongressen und Versammlungen des Wirtschaftsministeriums das Catering zu versorgen. Außerdem betrieb Groeneveld Catering das Kastellrestaurant.

Der Vertrag hatte, was den Teil des Restaurants angeht, die Merkmale eines Mietvertrages von 290 Betriebsräumlichkeiten (Gaststättenbetriebsraum) und außerdem gab es einen Auftrag. Groeneveld Catering hatte den Auftrag, das Catering bei den Treffen des Wirtschaftsministeriums zu versorgen, wobei diese Treffen selbstverständlich einen geschlossenen Charakter hatten.

Groeneveld Catering hat das Catering und den Restaurantbetrieb von 2003 bis 2011 ausgeübt.

Im Jahr 2011 hat der Staat Groeneveld berichtet, dass es eine neue Ausschreibung geben wird, das Catering zu vergeben.

Groeneveld Catering hat sich dann auf das Bestehen des Mietvertrages und auf die Vorschriften über Mieterschutz von Restaurationsräumen berufen. Ein solcher Vertrag läuft 2 x 5 Jahre lang und läuft dann unbefristet fort und muss immer mit einer Frist von einem Jahr gekündigt werden, und dafür müssen im Gesetz niedergelegte Gründe bestehen bzw. die Kündigung kann aufgrund einer Interessenabwägung zwischen den Mieter und dem Vermieter (nach 10 Jahren) erfolgen.

Ende Dezember 2011 hat der Staat das Ausschreibungsverfahren durchgeführt und der Auftrag zum Catering und der Betreibung des Restaurants wurde einem anderen Bewerber erteilt. Der Staat hat dann den Catering- und Restaurantbetreibervertrag zum 31.5.2012 beendet.

Groeneveld Catering hat dann vor Gericht beantragt, dass das Gericht feststellt, dass zwischen ihr und dem Staat ein Mietvertrag von Geschäftsraum gemäß Artikel 7:290 BW vorgelegen hat.

Aus den Tatsachen ergibt sich, dass hier sowohl ein Mietvertrag wie auch ein Auftrag für Catering  vorgelegen hat. Der Staat konnte Groeneveld nämlich immer den Auftrag erteilen, bei einem bestimmten geschlossenen Treffen Cateringdienstleistungen zu liefern.

Es stellt sich die Frage, welcher der Verträge den Vorrang hatte und ob die Vorschriften eines Mietvertrages neben denen über einen Auftrag bestehen können.

Im Gesetz ist auch eine Ausnahmergel enthalten, dass die Vorschriften jeder Sorte von Vertrag (in diesem Fall Miete und Auftrag) nicht angewendet werden sollen, wenn die Vorschrift unvereinbar sind.

In diesem Fall wird festgestellt, dass das Erbringen von Cateringdienstleistungen so im Mittelpunkt steht, dass das Mietelement dem nachrangig ist.

Das ergibt sich aus etlichen Tatsachen und Umständen, wie der Tatsache, dass der Vertrag nach einem Ausschreibungsverfahren zustande gekommen ist. Der Vertrag hat insbesondere Bezug auf die Versorgung der öffentlichen Catering – und Bankettaktivitäten. Außerdem sind die Öffnungszeiten des Restaurants gleich mit den Öffnungszeiten des Kastells, was bedeutet, dass ein selbständig funktionierendes Restaurant mit selbst bestimmbaren und in den Abendstunden geltenden Öffnungszeiten nicht vorliegt.

Das Gericht hat festgestellt, dass die Vorschriften über die Kündigung eines Mietvertrages und einen Auftrag nicht nebeneinander bestehen können. Der Vertrag kann nicht aufgeteilt werden, so dass der Auftrag prävaliert und Groeneveld kein Mieterschutz zusteht.

Der Hohe Rat hat entschieden, dass Artikel 6:215 BW, hier zu Beginn dieses Artikels genannt, sich auf den Fall richtet, dass der gemischte Vertrag nicht in zwei oder mehrere unabhängige Verträge aufgeteilt werden kann.

In dem Fall, dass die Bestimmungen, die für getrennte Verträge gelten, unvereinbar miteinander sind, muss durch Auslegung der gemischten Verträge beurteilt werden, welche Bestimmung im Einzelfall prävalieren muss.

Da die Vorschriften unvereinbar sind, und in dem geschlossenen gemischten Vertrag das Catering die Hauptsache ist, fallen die Vorschriften des Mietrechts weg und liegt hier kein Mieterschutz im Sinne von Artikel 7:290 BW ff. vor.